Bude sa zvýšenie finančnej rezervy pri hypotéke týkať každého klienta?

17. 12. 2019, Blog, úvery

NBS od nového roka opäť sprísňuje podmienky pre získanie hypotekárnych úverov, resp. úverov na bývanie zabezpečených nehnuteľnosťou.

Národná banka sa opäť snaží spomaliť rýchly rast zadlžovania obyvateľstva na Slovensku tým, že sprísňuje kritérium tzv. finančnej rezervy. To znamená, že väčšina klientov dostane od nového roka podstatne nižšiu hypotéku, akú by dostali ešte v tomto roku.

Sú ale klienti, ktorých táto zmena neovplyvní. Ide o ľudí s vyšším príjmom a hlavne mladých ľudí, ktorí si berú hypotéku na dlhú dobu. Maximálna výška hypotéky sa totiž stanovuje podľa dvoch hlavných kritérií. Jedno kritérium je práve to, kde sa odrátava od príjmu klienta finančná rezerva (40% od nového roka), životné minimá klienta, spolužiadateľov, detí a záväzky klienta. Z toho nám zostane tzv. disponibilný príjem, od ktorého sa potom odvíja maximálna výška hypotéky.

 

Druhé kritérium DTI8 (Debt To Income) je osemnásobok priemerného ročného čistého príjmu a tak isto nám vyjde maximálna možná výška úveru.

Banka potom dané ukazovatele porovná a klientovi poskytne hypotéku podľa toho, ktorý ukazovateľ má nižšiu hodnotu. Je ale treba dávať pozor, keď si chce klient prepočítať, koľko dostane maximálne úver, že banka ešte aj tieto hodnoty často znižuje na základe tzv. demografických údajov klienta (zamestnanie, vzdelanie, vek).

Takže keď uvedené hodnoty vyrátame a zoberieme tú nižšiu z nich, tak nám vyjde skôr údaj koľko klient hypotéku určite nedostane.

 

Ako vidíte, v uvedenom príklade som porovnal, koľko by klient dostal v tomto roku a koľko maximálne dostane v novom roku pri rôznych dobách splatnosti úveru. Červeným som vyznačil nižšiu hodnotu, ktorou sa riadi banka. Z príkladu vyplýva, že do roku 2020 bol väčšinou nižší faktor DTI. Od nového roka sa to otočí a pri kratších dobách splatnosti dostanú klienti väčšinou oveľa nižší úver, ako by dostali teraz. 

Ale ako som už spomínal, klientov, ktorí si berú úver na 30 rokov, táto zmena väčšinou neovplyvní.

Autor článku: Vladimír Mandzák, námestník pre bankový sektor

Ak vás tento článok zaujal a potrebujete poradiť s hypotékou, neváhajte nás kontaktovať.

okres
ĎAKUJEME VAŠA SPRÁVA BOLA ODOSLANÁ...
PRI ODOSIELANÍ SPRÁVY DOŠLO K CHYBE...
ÚVERY

Budú v roku 2017 dostupné hypotéky?
Rok 2016 bol mimoriadne priaznivý pre ľudí, ktorí investovali do kúpy nehnuteľnosti. Historicky najnižšie úroky a dostupnosť hypotekárnych úverov, ale aj nízke ceny nehnuteľností dopomohli klientom za výhodných podmienok a relatívne jednoducho získať hypotéku na byt alebo rodinný dom. Realitný trh sa vďaka tomuto kroku naštartoval tak, že v niektorých regiónoch stúpli ceny nehnuteľností až o viac ako 20%. Ak zoberieme do úvahy, že od 1. 3. 2017 bude v platnosti nový Zákon o úveroch zabezpečených nehnuteľnosťou, ktorého cieľom je zastaviť, alebo minimalizovať podiel rizikových úverov (znížiť počet potenciálne nesplácaných úverov v prípade zvýšenia úrokových sadzieb), môžeme predpokladať, že v roku 2017 už bude mať hypotekárna nálada klesajúcu tendenciu. Čo teda môžeme očakávať v roku 2017? Pri hypotekárnych úveroch budú najpodstatnejšie úpravy kritérií LTV (percento, ktoré vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti) a prepočet disponibilných zdrojov klienta. Hypotéky s LTV nad 90% (všeobecne ich nazývame stopercentné hypotéky) bude môcť získať len 10% klientov, teda len jeden z desiatich klientov. Hypotéku s LTV nad 80% bude môcť získať len 40% klientov, teda len štyria z desiatich klientov, pričom banky budú preferovať bonitných klientov s dobrými „demografickými“ parametrami (vzdelanie, zamestnanie, vek……), takže predpokladáme, že takúto hypotéku budú môcť dostať prevažne klienti z väčších miest. Pri výpočte disponibilného príjmu klienta budeme musieť počítať s vyššou finančnou rezervou klienta, stresovým testovaním nového úveru (výpočet splátky pri úrokovej sadzbe o 2% vyššej), ktoré už banky v súčasnosti aplikujú, ale aj rovnakým stresovým testovaním splátky existujúceho hypotekárneho úveru (v prípade, že ho nebude vyplácať novým úverom). Od príjmu budeme odrátavať aj 3% z výšky limitov kreditných kariet, alebo kontokorentných úverov, bez ohľadu na to, či ich klient čerpá, alebo nie. Takže prakticky, ak má klient, ktorý žije sám, napríklad čistý príjem 700,- EUR, tak jeho disponibilný príjem budeme počítať nasledovne: Klient si pri tomto prepočte môže zobrať úver cca 62 tis. eur, keď berieme do úvahy úrokovú sadzbu 1,49% a výpočet pri stres teste +2%, takže výslednej úrokovej sadzbe 3,49%. Reálne sa ale pri stanovení maximálnej výšky úveru zohľadňujú ešte ďalšie, už spomínané parametre, takže prepočet je len informatívny. Ak mám predpovedať vývoj trhu v roku 2017, tak očakávam rast cien nehnuteľností, úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch už pravdepodobne klesať nebudú, skôr naopak. Klientom odporúčam uzavrieť sporenie, ideálne pravidelné investovanie do fondov, prípadne stavebné sporenie, aby v čase, keď budú brať úver, mali našetrené vlastné zdroje, pretože dostupnosť hypoték bude na základe zavedenia nového zákona do praxe nižšia. Predpokladám, že predaj úverov sa spomalí, čo ale neznamená, že realitný trh nebude zdravo rásť. Vladimír Mandzák odborný garant pre bankové produkty UNIVERSAL maklérsky dom a.s....

 čítaj viac
ÚVERY

5 rád ako si výhodne zabezpečiť financovanie bývania
 Autor: Michal Sokol  Stavebné sporenie od roku 2019 Z minulosti bolo zvykom zabezpečiť si financovanie svojho plánovaného bývania stavebným sporením. Ide o dobrý krok ako sa nachystať splácať určitý záväzok do budúcna, keď už príde na splácanie úverov. Ľudia si sporili a mali predpoklad získať výhodný stavebný úver a zároveň poberať štátnu prémiu. Od 1.1.2019 klesne štátna prémia v stavebnom sporení na 2,5% maximálne však 70 EUR a bude potrebné ročne sporiť resp. vkladať dvojnásobok ako doteraz čo predstavuje 2 800 EUR. Získať túto prémiu môže len vybraná skupina klientov, ktorých príjem nepresiahne 1,3 násobok priemernej hrubej mzdy v hospodárstve. Dá sa povedať, že klienti na stavebné sporenie nebudú mať dostatočnú motiváciu, pretože prémiu nedostanú a preto bude treba hľadať ďalšiu cestu ako sa dopracovať k financovaniu svojho bývania.  Plánovanie Moderný klient vie byť pripravený aj inak a dokonca výhodnejšie. Väčšina Slovákov je stále zvyknutá radšej si požičať a splácať ako si najprv dopredu sporiť. Ďalším rozdielom je sporenie medzi odkladaním si na účet, prípadne pod „vankúš“, alebo sporiť a zhodnocovať svoje úspory, ktoré budú prospešné o pár rokov. Túto formu oceňuje čoraz viac klientov a zmysel prichádza aj pri úveroch na bývanie, ktoré sú oklieštené opatreniami NBS. ( Prečítajte si vplyv opatrení NBS v našom minulom článku: https://www.universal.sk/blog/ako-efektivnejsie-splacat-svoj-uver ) Práve sporením klienti vedia efektívne našetriť finančné prostriedky a nebudú tak musieť čerpať vysoké % financovania a dopracujú sa tak k tým najnižším komunikovaným ú.s. na trhu úverov. Prehľad Mať informácie je výhra. Aktuálne je priemer všetkých ú.s. novo poskytnutých úverov na úrovni 1,5%. Rozdiel v jednotlivých bankách je minimálny a preto je potrebné sledovať ostatné náklady a výdavky spojené s úverom. Dnešný online svet nám poskytuje mať prehľad o svojich príjmoch a výdavkoch prostredníctvom elektronických výpisov z účtov, pre zdatnejších cez mobilné aplikácie. Je dobré si spraviť sumár, kde a koľko míňame svoje zarobené peniaze. Častokrát zistíme, že vieme na niektorých položkách ušetriť aj desiatky EUR. Otázka ale je, vieme koľko nás stojí tento prehľad? Málokto myslí na to, že aj vedenie účtu môže niečo stáť. Taktiež to môžu byť prichádzajúce sms správy za platby, ktoré realizujeme v bežnom živote.  Ďalšie náklady spojené s úverom môžu byť poplatok za poskytnutie úveru, poplatok za návrh na vklad záložného práva na katastri, znalecký posudok alebo pokuta za predčasné splatenie svojho úveru pri refinancovaní. Netreba zabudnúť ani na poistenie nehnuteľnosti, ktoré je vždy potrebné vinkulovať v prospech banky a tak zvoliť najlepší produkt pre klienta. Tu prichádzajú na rad cenné informácie, kde najlepšie poradí sprostredkovateľ, ktorý pozná aktuálne prebiehajúce kampane bánk a vie, ktorý z možných poplatkov banky preplácajú klientom v rámci benefitov, vďaka ktorým je možné ušetriť až stovky eur.   Výber účelu pri nehnuteľnosti V prvej polovici 2018 vznikol výrazný mediálny ošiaľ ohľadom nachystaných opatrení NBS pri poskytovaní úverov na bývanie. V snahe získať čo najvýhodnejšie podmienky, tak klienti unáhlili svoje rozhodnutia pri výbere nehnuteľností. Dôležitú úlohu zohráva účel, či klienti chcú v kupovanej nehnuteľnosti bývať resp. ju prenajímať alebo za účelom zhodnotenia finančných prostriedkov následným predajom. Rozdiel je z časového hľadiska a tomu nastavenia fixácie úrokovej sadzby. Aj tento faktor je dôležitý, nakoľko je priamo úmerne viazaný na výšku úrokovej sadzby a tým aj mesačnou splátkou. Postup a výber banky Pri výbere svojho bývania by mal byť prvý krok overenie svojich finančných možností a nie výber nehnuteľnosti. Online kalkulačky na webe bánk sú veľmi orientačné a takýto výpočet približnej mesačnej splátky nie je postačujúci, nakoľko klient nevie svoju maximálnu hranicu a akú výšku úveru mu banka vie poskytnúť. Preto je potrebné prepočítať svoje možnosti so sprostredkovateľom, ktorý s klientom prepočíta, akú veľkú čiastku bude banka vedieť poskytnúť a koľko bude potrebné doložiť z vlastných zdrojov a až potom by mal klient začať hľadať konkrétnu nehnuteľnosť. V snahe získať čo najväčší podiel z koláča na bankovom trhu banky používajú mediálne kampane, aby oslovili čo najväčší počet ľudí.  Každý dnešný klient môže byť ovplyvnený reklamami s vidinou čo najnižšej úrokovej sadzby, pričom nie vždy je tá najnižšia aj najvýhodnejšia. ( prečítajte si náš článok o efektívnosti najnižšej úrokovej sadzby https://www.universal.sk/blog/oplati-sa-ziskat-vzdy-najnizsi-urok-menej-nemusi-byt-menej ) Pri výbere banky je preto potrebné zvážiť okrem samotnej úrokovej sadzby aj bankové poistenie úveru, ktoré môže byť často krát viazané na výslednú ú.s. ...

 čítaj viac
ÚVERY

Ako efektívnejšie splácať svoj úver
Od 1.7.2018 sa dostalo do platnosti nariadenie NBS, ktoré ukončilo poskytovanie úverov na bývanie s LTV vyšším ako 90%. Snahou NBS je zmierniť tempo rastu zadlžovania domácností, taktiež aj znižovať pomer poskytnutých úverov nad LTV 80%. Medzi implementované opatrenia patria aj zvýšená rezerva na 20% a index DTI, ktoré sme podrobne vysvetlili v našom blogu  https://www.universal.sk/blog/prisnejsie-podmienky-pre-uvery-na-byvanie-v-roku-2018 Získať „100 percentnú hypotéku“ nebolo ľahké a ani dostupné pre mnohých klientov ani v roku 2017. Väčšina tak dofinancovala svoju kúpu nehnuteľnosti ďalším produktom cez spotrebný úver alebo prostredníctvom medziúverov zo stavebných sporiteľní. Banky síce dodržujú stanovené limity NBS ale domácnosti sú nútené vziať drahšiu alternatívu financovania práve týmito produktmi, ktorých úrokové sadzby začínajú od 4% pričom úvery na bývanie je možné čerpať s ú. s. už pod 1%. Porovnajte si úrokovú sadzbu vášho úveru cez našu dynamickú kalkulačku  https://www.universal.sk/produkty/uvery Príklad: Klient A:  mal schválený úver na bývanie vo výške 90 000 EUR na 30 rokov pri priemernej ú. s. 1,49% čo predstavuje mesačnú splátku 310,18 EUR. Do kúpnej ceny mu však chýba ešte 12 000 EUR. Túto čiastku financuje spotrebným úverom s priemernou ú. s. 7% na 8 rokov čo predstavuje mesačnú splátku približne 164 EUR. Spolu klient platí záväzok vo výške 474,18 EUR. Klient B: Ak by mal schválený úver na bývanie s LTV 100% a celková výška úveru by bola 102 000 EUR na 30 rokov napr. pri ú. s. 2,2% mesačná splátka predstavuje 387,29 EUR.  Jedným z cieľov NBS je znížiť tempo rastu zadlžovania domácností prostredníctvom limitu na max. LTV 90%. V skutočnosti však ale klienti majú finálny záväzok vyšší aj keď pre trh nie je zdravý vysoký podiel úverov s LTV nad 90%. Riešením takejto situácie je mať prehľad v aktuálnych kampaniach bánk na Slovensku a možnosť refinancovať svoje úvery na bývanie spolu so spotrebnými úvermi do jedného produktu. Pre porovnanie refinancovania úveru na bývanie klienta A spolu so spotrebným úverom do jednej „hypotéky“ by predstavovalo aktuálne mesačnú splátku približne 328 EUR t. j. mesačná úspora viac ako 100 EUR, takáto úspora je možná dokonca aj bez akejkoľvek pokuty alebo poplatku.  V prípade záujmu o takúto výhodnú formu zníženia svojich splátok nás neváhajte navštíviť na ktorejkoľvek pobočke, kde vám radi odborne poradíme....

 čítaj viac
Potrebujete pomôcť?
+ 421 903 292 292
sieť pobočiek
kontakt

e-mail: ustredie@universal.sk
Potrebujete pomôcť?: + 421 903 292 292
tel: 02/59206211

Zodpovedná osoba pre potreby GDPR:
Ing. Juraj Lanc
tel: +421 908 865 401
e-mail: zodpovednaosoba@universal.sk

INTRANET LOGIN

WEBMAIL