Bude sa zvýšenie finančnej rezervy pri hypotéke týkať každého klienta?

17. 12. 2019, Blog, úvery

NBS od nového roka opäť sprísňuje podmienky pre získanie hypotekárnych úverov, resp. úverov na bývanie zabezpečených nehnuteľnosťou.

Národná banka sa opäť snaží spomaliť rýchly rast zadlžovania obyvateľstva na Slovensku tým, že sprísňuje kritérium tzv. finančnej rezervy. To znamená, že väčšina klientov dostane od nového roka podstatne nižšiu hypotéku, akú by dostali ešte v tomto roku.

Sú ale klienti, ktorých táto zmena neovplyvní. Ide o ľudí s vyšším príjmom a hlavne mladých ľudí, ktorí si berú hypotéku na dlhú dobu. Maximálna výška hypotéky sa totiž stanovuje podľa dvoch hlavných kritérií. Jedno kritérium je práve to, kde sa odrátava od príjmu klienta finančná rezerva (40% od nového roka), životné minimá klienta, spolužiadateľov, detí a záväzky klienta. Z toho nám zostane tzv. disponibilný príjem, od ktorého sa potom odvíja maximálna výška hypotéky.

 

Druhé kritérium DTI8 (Debt To Income) je osemnásobok priemerného ročného čistého príjmu a tak isto nám vyjde maximálna možná výška úveru.

Banka potom dané ukazovatele porovná a klientovi poskytne hypotéku podľa toho, ktorý ukazovateľ má nižšiu hodnotu. Je ale treba dávať pozor, keď si chce klient prepočítať, koľko dostane maximálne úver, že banka ešte aj tieto hodnoty často znižuje na základe tzv. demografických údajov klienta (zamestnanie, vzdelanie, vek).

Takže keď uvedené hodnoty vyrátame a zoberieme tú nižšiu z nich, tak nám vyjde skôr údaj koľko klient hypotéku určite nedostane.

 

Ako vidíte, v uvedenom príklade som porovnal, koľko by klient dostal v tomto roku a koľko maximálne dostane v novom roku pri rôznych dobách splatnosti úveru. Červeným som vyznačil nižšiu hodnotu, ktorou sa riadi banka. Z príkladu vyplýva, že do roku 2020 bol väčšinou nižší faktor DTI. Od nového roka sa to otočí a pri kratších dobách splatnosti dostanú klienti väčšinou oveľa nižší úver, ako by dostali teraz. 

Ale ako som už spomínal, klientov, ktorí si berú úver na 30 rokov, táto zmena väčšinou neovplyvní.

Autor článku: Vladimír Mandzák, námestník pre bankový sektor

Ak vás tento článok zaujal a potrebujete poradiť s hypotékou, neváhajte nás kontaktovať.

okres
ĎAKUJEME VAŠA SPRÁVA BOLA ODOSLANÁ...
PRI ODOSIELANÍ SPRÁVY DOŠLO K CHYBE...
ÚVERY

V čom sa sprísnili podmienky poskytovania úverov
Podmienky, ktoré musia splniť záujemcovia o hypotekárne úvery, sú čoraz náročnejšie. Bývať vo vlastnom je pre mnohých mladých čoraz vzdialenejší sen. V nasledujúcom článku sa pozrieme do problematiky získania vlastnej nehnuteľnosti o čosi hlbšie.  Od 1.7.2019 sa opäť sprísnili podmienky poskytovania úverov zabezpečených nehnuteľnosťou. Zmeny sa týkajú hranice LTV (Loan To Value) nad 80%, čo je percentuálny podiel výšky úveru oproti hodnote nehnuteľnosti a DTI (Dept To Income), čo je ukazovateľ maximálnej možnej zadlženosti klienta, ktorý nesmie prekročiť hranicu 8-násobku jeho čistého ročného príjmu. Od tejto hranice sa ešte odrátavajú zostatky všetkých úverov, ktoré klient aktuálne spláca. V oboch prípadoch môžu banky udeliť klientom, ktorí dané podmienky poskytnutia hypotekárneho úveru nespĺňajú výnimku, a tu práve nastáva od júla 2019 zmena.  Banka môže výnimku na prekročenie hranice LTV 80% (musí byť do 90%) udeliť už len 20% klientom. Doteraz to bolo 25%. V prípade zadlženosti DTI môže banka jeho prekročenie akceptovať u 5%(doteraz to bolo 10%) úverových klientov. Ktorí klienti môžu dostať v banke výnimku? Dôležité je spomenúť, že v prípade udeľovania výnimiek banky vychádzajú z tzv. demografických údajov o klientovi, čo je napr. : · vzdelanie  · zamestnanie  · rodinný stav  Každý takýto údaj má v banke svoju váhu. Každá banka to má nastavené inak. Po celkovom prehodnotení (skóringu) klienta sa banka rozhodne, či takúto výnimku poskytne, alebo nie. Sú obdobia, kedy už dávajú banky stopku na výnimky všetkým klientom. Tie nastávajú po väčšine na konci kvartálu, keďže maximálne možné percento poskytnutia výnimiek majú banky nastavené na štvrťroky. Z uvedeného dôvodu je určite dobré využiť služby finančného agenta, ktorý už väčšinou má informáciu o stave týchto limitov v bankách. Potom buď odporučí klientovi banku, kde ešte takýto limit neprekročili, alebo počká, v banke, v ktorej by si chcel z nejakého dôvodu zobrať úver, do ďalšieho kvartálu. Hovoríme o príklade, že daná banka poskytuje úver až do 70 rokov – väčšina bánk len do 65 rokov. Nikto sa však nevie na 100% zaručiť, že keď sa limity v banke uvoľnia, bude klientovi takáto výnimka schválená. Toto je už na profesionálnom odhade finančného agenta, prípadne bankového špecialistu. Autor článku: Vladimír Mandzák, Námestník pre bankový sektor...

 čítaj viac
ÚVERY

Ako našetriť chýbajúcich 20% ceny bytu? Vezmite si „šteniatko na skúšku“!
 V predchádzajúcom blogu o úveroch sme Vás informovali o sprísňujúcich sa podmienkach získania hypotekárneho úveru. Prísnejšími opatreniami sa znižuje tempo rastu zadlžovania Slovákov, ale zároveň to môže výrazne sťažiť možnosť získať prostriedky na vytúžené vlastné bývanie.   Ako teda získať potrebných 20% hotovosti? Doteraz bežný spôsob bolo dofinancovanie drahším spotrebným úverom. Ale po zavedení kritéria DTI (dlh = 8 násobok ročného príjmu) bude ďalšie zadlžovnanie veľmi obtiažne. Máme riešenie pre všetkých, ktorým získanie nehnuteľnosti neponáhľa, napr. študenti a mladé rodiny bývajúce u rodičov. Chcú sa v budúcnosti osamostatniť ale ešte majú 3 roky čas, prípadne nevedia, či by pravidelné splácanie hypotéky zvládli. Ďalej čítajte tento článok aj ak ste rodičia, ktorí sa plánujete v horizonte 5 rokov zbaviť dospievajúcich detí... Zadlžovať sa nie je jediná možnosť, ako získať potrebné prostriedky. Stále tu ostáva rozumnejšie riešenie a to nie je zaťažovanie nášho rodinného rozpočtu ďalším spotrebným úverom, ale možnosť si zvyšnú čiastku našetriť. Sporenie by malo byť akýmsi návykom. Tak ako mesačne platíme splátku za telefón, internet, televíziu, elektrinu a pod., malo by byť pre nás automatické mať nastavený aj trvalý príkaz na šetrenie. Určite je pre niekoho jednoduchšie splácať, ako sporiť, ale podmienky pre získanie úveru sa natoľko sprísňujú, že sporenie je nielen rozumnejším riešením, ale aj jednou z mála možností ako získať potrebnú hotovosť na získanie hypotekárneho úveru. Táto skutočnosť je každopádne pozitívnou zmenou a pri správnom prístupe z nej môžeme vyťažiť maximum. Nielen si našetriť, ale zároveň si otestovať možnosti rodinného rozpočtu, získať akúsi možnosť „šteniatka na skúšku“. Ak už máme hypotéku schválenú a nehnuteľnosť kúpenú, je veľmi neskoro začať sa zamýšľať nad výškou mesačnej splátky. Akýkoľvek dlhší výpadok splácania Vás môže pripraviť o strechu nad hlavou. PRETO je dôležité poznať možnosti nášho rodinného rozpočtu vopred a takouto formou ho aj otestovať. Sporenie môžete aj dočasne prerušiť a nič zlé Vám nehrozí.   Ako teda za krátky čas nasporiť potrebných 20% na získanie hypotekárneho úveru tak, aby to pre nás nebolo záťažou, práve naopak skúškou schopnosti splácať v budúcnosti úver? Koľko si potrebujem odkladať?   Pri kúpe nehnuteľnosti v hodnote 110 000 Eur budeme potrebovať 20% hotovosti, čo je 22 000 Eur. Aj keď sa niekomu môže zdať našetrenie tejto čiastky v priebehu pár rokov nereálne, nie je to tak. Schválením úveru v banke sa začína mesačný kolobeh platenia nielen úveru, ale tiež nákladov s bývaním spojených. Všetko sa nekončí zaplatením mesačnej splátky úveru, ktorá by bola v tomto prípade pri 5 ročnej viazanosti a 30 ročnom úvere cca vo výške 300 Eur. K nákladom tiež treba prirátať mesačnú réžiu, ktorá sa dokáže vyšplhať ozaj do neočakávanej výšky. Predstavme si teda, že tieto mesačné náklady budú vo výške 150 – 200 Eur. Tu už sa dostávame na výšku mesačnej splátky 450 – 500 Eur. Túto splátku musíme pravidelne mesačne platiť.   Tieto čísla by nemali byť pre nás strašiakom, práve naopak. Môžeme sa k tomu postaviť ako k novej príležitosti.   Tým, že budeme nadávať na sprísňujúce sa podmienky nič nezískame, naopak strácame drahocenný čas, za ktorý si môžeme potrebnú sumu našetriť. Radšej si vyskúšajme, či sme schopní splácať výšku našej hypotéky spolu s potrebnými nákladmi na bývanie a začnime si túto čiastku mesačne odkladať bokom. Ako by to teda vyzeralo: Mesačne 500 Eur Vidíme, že už po 3,5 roku pri bežnom zhodnotení okolo 3% našetríme potrebnú sumu 20% ceny bytu – 22.000 Eur. Ak nás ešte stále čas netlačí, či už popri práci študujeme a bývame u rodičov alebo zdieľame spoločné bývanie a v najbližších rokoch to ani neplánujeme zmeniť, na nasporenie požadovanej čiastky máme dlhší čas – napr 5 rokov, postačí nižší mesačný vklad do sporenia – 350 Eur, nakoľko dĺžka sporenia hrá v náš prospech. Mesačný vklad 350 Eur Ak však plánujeme kúpu nehnuteľnosti v kratšom časovom horizonte, napr. v horizonte 2-3 rokov, je potrebné si mesačne odkladať do sporenia viac. (mesačný vklad 600 Eur) Práve v mladšom veku, keď sa ešte nezamýšľame nad budúcnosťou a povinnosťami s ňou spojenými, máme najlepšiu príležitosť sa finančne pripraviť. Náklady na život sú nízke a pred nami je dostatočne dlhé obdobie na vytváranie napríklad aj takejto rezervy potrebnej na kúpu nehnuteľnosti.    V zrelšom veku získať hypotekárny úver s možnosťou splátok na dobu 30 rokov je nereálne a s kratšou dobou, na ktorú si obstarávame úver je spojená aj výška pravidelných mesačných splátok. Napr. 45-ročný klient dostane hypotekárny úver pravdepodobne na dobu maximálne 20 rokov. V prípade hypotekárneho úveru na kúpu rovnako drahého bytu v hodnote 110 000 a rovnakej 5-ročnej viazanosti úrokov hrá doba úveru zaujímavú veličinu, ktorá ovplyvňuje výšku mesačnej splátky tohto úveru. Mesačná splátka tohto úveru bude už o niečo vyššia. Priemerne sa pohybuje cca vo výške 420 Eur. Spolu s režijnými nákladmi na bývanie (vo výške 150 – 200 Eur) je to mesačná splátka 570 – 620 Eur. Je potrebné zvažovať časový horizont kúpy nehnuteľnosti a na základe toho zvoliť správnu výšku splátky a stratégiu.    Z uvedeného vyplýva, že našetriť si potrebných 20% je, možné aj v relatívne krátkom časovom horizonte. Možnosti sporenia sú rôzne. Líšia sa výškou zhodnotenia, dobou viazanosti, možnosťou predčasného výberu aj rizikom investície.   Najdôležitejšie však je ČÍM SKÔR začať! Ak chcete poradiť s tým správnym sporením pre Vás, neváhajte nás kontaktovať. Autor: Jana Lancošová, odborný garant pre sporenie a investície...

 čítaj viac
ÚVERY

Čo (možno) neviete o hypotéke pre mladých
Ak máte do 35 rokov a chystáte sa brať si hypotéku, nezabudnite, že už len do konca júna 2017 platí historicky najvyššia hranica príjmu 1287 eur na to, aby ste mohli požiadať o hypotéku pre mladých. Od júla sa táto suma zníži o takmer 120 eur. Na začiatok si teda povedzme základné informácie - na hypotekárny úver pre mladých so štátnou dotáciou a dotáciou od banky má nárok každý občan SR, ktorého vek je nižší ako 35 rokov, kupuje nehnuteľnosť do osobného vlastníctva, neprekročí maximálny príjem, ktorý je pre tieto účely stanovený štátom a samozrejme splní kritériá banky na získanie hypotekárneho úveru.  Pri posudzovaní, či na tento úver máte nárok alebo nie, je rozhodujúci dátum podania žiadosti. Ak to teda stihnete do júna, platia pre vás podmienky spomenuté hneď v prvej vete. To sú možno známe fakty. V tomto blogu sa pokúsime priniesť ďalšie informácie, o ktorých ste (možno) nevedeli.    Rôzne podmienky v rôznych bankách Aktuálne je príspevok štátu na úrokovú sadzbu 2% a príspevok banky 1%, čo znamená, že sa pri súčasných úrokových sadzbách s poskytnutím štátnej dotácie a dotácie od banky väčšinou dostanete na nulový úrok. To je skvelé, no nemusí to trvať do nekonečna. Dôležité je takisto vedieť, že podmienky v bankách pri spôsobe platenia tejto štátnej „dotácie“ sú rôzne. Niektoré banky si od vás vypýtajú celú splátku a následne vám vrátia výšku štátnej dotácie na účet. Peniaze Vám ale začnú chodiť na účet spravidla od tretieho mesiaca splácania úveru, keď sa preukážete listom vlastníctva s už zapísaným záložným právom. V iných bankách už platíte splátku zníženú o štátnu dotáciu hneď.  Čo to znamená? Nevýhodou prvého spôsobu splácania je, že máte po piatich rokoch (keď vám skončí hypotekárny úver) vyššie zostatky istiny (zostávajúceho dlhu), ako pri druhom spôsobe. Čo to znamená v praxi? V dvoch bankách môžete platiť rovnakú splátku, ale v prípade prvého spôsobu splácania budete mať zostatok istiny o niekoľko stoviek eur vyšší. Máte nárok na hypotéku pre mladých? Ako zistíte, či máte nárok na hypotéku pre mladých? Maximálna hranica príjmu, ktorú záujemca o úver nesmie prekročiť, sa počíta ako 1,3 násobok priemernej kvartálnej mzdy v národnom hospodárstve SR vždy dva kvartály dozadu (Graf ). Keďže kvartálny príjem sa v jednotlivých rokoch vyvíja podobne (Graf ), tak vieme predpokladať, či bude tento príjem v nasledujúcom kvartáli klesať, alebo stúpať.   Na základe takejto prognózy vám vieme odporučiť, ak máte napríklad o niečo vyšší príjem, ako je stanovené aktuálne maximum, aby ste počkali s úverom do ďalšieho kvartálu, kedy bude pravdepodobne maximálna hranica vyššia. Alebo aj opačne - aby ste si úver zobrali už v tomto kvartáli, lebo hranica pravdepodobne klesne. Zdroj: Štatistický úrad SR Podmienky schvaľuje vláda každý rok individuálne Podmienky štátnej dotácie vláda schvaľuje každý rok a môže sa stať, že na ďalší rok schváli dokonca nulový alebo (v tom lepšom prípade) nižší príspevok, takže ani banka by tým pádom nemala povinnosť prispievať svojim percentom na úrokovú sadzbu (alebo bude prispievať menej).  Platí totiž pravidlo, že banka má prispievať na úrokovú sadzbu takým istým percentom ako vláda, maximálne však do výšky jedného percenta. Takže ak by vláda znížila dotáciu od štátu z momentálnych 2% na 1,5%, tak banka by prispievala 1%, ak by však znížila napr. na 0,5%, tak aj banka by poskytovala len 0,5%. Čo v prípade, ak by takáto zmena naozaj nastala? Nielen noví, ale aj už existujúci poberatelia hypotéky pre mladých by ostali bez dotácie na úrokovú sadzbu a mohli by mať na svojej hypotéke veľmi vysokú úrokovú sadzbu.  Ak máte otázky k úveru pre mladých, neváhajte nás kontaktovať. Pomôžeme vám sa zorientovať v téme tak, aby ste si mohli vybrať najvýhodnejší hypotekárny úver pre mladých - máme ponuky všetkých bánk pod jednou strechou....

 čítaj viac
Potrebujete pomôcť?
+ 421 903 292 292
sieť pobočiek
kontakt

e-mail: ustredie@universal.sk
Potrebujete pomôcť?: + 421 903 292 292
tel: 02/59206211

Zodpovedná osoba pre potreby GDPR:
Ing. Juraj Lanc
tel: +421 908 865 401
e-mail: zodpovednaosoba@universal.sk

INTRANET LOGIN

WEBMAIL