5 rád ako si výhodne zabezpečiť financovanie bývania

26. 11. 2018, Blog, úvery

 Autor: Michal Sokol 

Stavebné sporenie od roku 2019

Z minulosti bolo zvykom zabezpečiť si financovanie svojho plánovaného bývania stavebným sporením. Ide o dobrý krok ako sa nachystať splácať určitý záväzok do budúcna, keď už príde na splácanie úverov. Ľudia si sporili a mali predpoklad získať výhodný stavebný úver a zároveň poberať štátnu prémiu.

Od 1.1.2019 klesne štátna prémia v stavebnom sporení na 2,5% maximálne však 70 EUR a bude potrebné ročne sporiť resp. vkladať dvojnásobok ako doteraz čo predstavuje 2 800 EUR. Získať túto prémiu môže len vybraná skupina klientov, ktorých príjem nepresiahne 1,3 násobok priemernej hrubej mzdy v hospodárstve. Dá sa povedať, že klienti na stavebné sporenie nebudú mať dostatočnú motiváciu, pretože prémiu nedostanú a preto bude treba hľadať ďalšiu cestu ako sa dopracovať k financovaniu svojho bývania. 

Plánovanie

Moderný klient vie byť pripravený aj inak a dokonca výhodnejšie. Väčšina Slovákov je stále zvyknutá radšej si požičať a splácať ako si najprv dopredu sporiť. Ďalším rozdielom je sporenie medzi odkladaním si na účet, prípadne pod „vankúš“, alebo sporiť a zhodnocovať svoje úspory, ktoré budú prospešné o pár rokov.

Túto formu oceňuje čoraz viac klientov a zmysel prichádza aj pri úveroch na bývanie, ktoré sú oklieštené opatreniami NBS. ( Prečítajte si vplyv opatrení NBS v našom minulom článku: https://www.universal.sk/blog/ako-efektivnejsie-splacat-svoj-uver )

Práve sporením klienti vedia efektívne našetriť finančné prostriedky a nebudú tak musieť čerpať vysoké % financovania a dopracujú sa tak k tým najnižším komunikovaným ú.s. na trhu úverov.

Prehľad

Mať informácie je výhra. Aktuálne je priemer všetkých ú.s. novo poskytnutých úverov na úrovni 1,5%. Rozdiel v jednotlivých bankách je minimálny a preto je potrebné sledovať ostatné náklady a výdavky spojené s úverom.

Dnešný online svet nám poskytuje mať prehľad o svojich príjmoch a výdavkoch prostredníctvom elektronických výpisov z účtov, pre zdatnejších cez mobilné aplikácie. Je dobré si spraviť sumár, kde a koľko míňame svoje zarobené peniaze. Častokrát zistíme, že vieme na niektorých položkách ušetriť aj desiatky EUR. Otázka ale je, vieme koľko nás stojí tento prehľad? Málokto myslí na to, že aj vedenie účtu môže niečo stáť. Taktiež to môžu byť prichádzajúce sms správy za platby, ktoré realizujeme v bežnom živote. 

Ďalšie náklady spojené s úverom môžu byť poplatok za poskytnutie úveru, poplatok za návrh na vklad záložného práva na katastri, znalecký posudok alebo pokuta za predčasné splatenie svojho úveru pri refinancovaní.

Netreba zabudnúť ani na poistenie nehnuteľnosti, ktoré je vždy potrebné vinkulovať v prospech banky a tak zvoliť najlepší produkt pre klienta.

Tu prichádzajú na rad cenné informácie, kde najlepšie poradí sprostredkovateľ, ktorý pozná aktuálne prebiehajúce kampane bánk a vie, ktorý z možných poplatkov banky preplácajú klientom v rámci benefitov, vďaka ktorým je možné ušetriť až stovky eur.  

Výber účelu pri nehnuteľnosti

V prvej polovici 2018 vznikol výrazný mediálny ošiaľ ohľadom nachystaných opatrení NBS pri poskytovaní úverov na bývanie. V snahe získať čo najvýhodnejšie podmienky, tak klienti unáhlili svoje rozhodnutia pri výbere nehnuteľností. Dôležitú úlohu zohráva účel, či klienti chcú v kupovanej nehnuteľnosti bývať resp. ju prenajímať alebo za účelom zhodnotenia finančných prostriedkov následným predajom. Rozdiel je z časového hľadiska a tomu nastavenia fixácie úrokovej sadzby. Aj tento faktor je dôležitý, nakoľko je priamo úmerne viazaný na výšku úrokovej sadzby a tým aj mesačnou splátkou.

Postup a výber banky

Pri výbere svojho bývania by mal byť prvý krok overenie svojich finančných možností a nie výber nehnuteľnosti. Online kalkulačky na webe bánk sú veľmi orientačné a takýto výpočet približnej mesačnej splátky nie je postačujúci, nakoľko klient nevie svoju maximálnu hranicu a akú výšku úveru mu banka vie poskytnúť.

Preto je potrebné prepočítať svoje možnosti so sprostredkovateľom, ktorý s klientom prepočíta, akú veľkú čiastku bude banka vedieť poskytnúť a koľko bude potrebné doložiť z vlastných zdrojov a až potom by mal klient začať hľadať konkrétnu nehnuteľnosť.

V snahe získať čo najväčší podiel z koláča na bankovom trhu banky používajú mediálne kampane, aby oslovili čo najväčší počet ľudí. 

Každý dnešný klient môže byť ovplyvnený reklamami s vidinou čo najnižšej úrokovej sadzby, pričom nie vždy je tá najnižšia aj najvýhodnejšia. ( prečítajte si náš článok o efektívnosti najnižšej úrokovej sadzby https://www.universal.sk/blog/oplati-sa-ziskat-vzdy-najnizsi-urok-menej-nemusi-byt-menej )

Pri výbere banky je preto potrebné zvážiť okrem samotnej úrokovej sadzby aj bankové poistenie úveru, ktoré môže byť často krát viazané na výslednú ú.s. 

Ak chcete poradiť s tým správnym výberom úveru na bývanie, neváhajte nás kontaktovať.

okres
ĎAKUJEME VAŠA SPRÁVA BOLA ODOSLANÁ...
PRI ODOSIELANÍ SPRÁVY DOŠLO K CHYBE...
ÚVERY

Prísnejšie podmienky pre úvery na bývanie v roku 2018
Ak plánujete kúpiť byt alebo zobrať si hypotéku, TERAZ je ten správny čas! Už od 1. 7. 2018 Národná banka Slovenska výrazne zhorší podmienky poskytovania a zníži výšku ponúkanej hypotéky. Tempo rastu zadlžovania Slovákov začala postupnými opatreniami NBS intenzívne zmierňovať začiatkom roka 2017. Výrazným opatrením bolo zavedenie finančnej rezervy, stresové vnímanie klientov známe ako „stress test“ a zahrnutie kreditných kariet a povolených prečerpaní bez ohľadu na ich využívanie do výdavkov.  Od 1.1.2018 je hranica finančnej rezervy 15%, čo predstavuje situáciu, ak klient poberá priemerný čistý mesačný príjem 700 EUR, tak môže žiadať úver na bývanie v maximálnej výške približne 96 000 €, čo umožňujú aj aktuálne historicky najnižšie úrokové sadzby úverov na bývanie.  Porovnanie vplyvu finančnej rezervy na žiadateľa bez záväzkov, detí a partnera o úver v čase: V priebehu pol roka a jedného dňa vidíme, že ten istý klient s rovnakou východiskovou situáciou bude môcť žiadať o úver na bývanie po 1.7.2018 vo výške takmer o 12 tisíc EUR menej ako keby žiadal v decembri 2017. Ďalšie opatrenie NBS plánuje zaviesť od 1.7.2018 ako ukazovateľ DTI „Debt-to-Income“, čo predstavuje pomer dlhu k ročným príjmom klientov. V tomto prípade sa zahrňuje nielen dlh z úverov na bývanie, ale všetky existujúce záväzky vrátane spotrebných, stavebných úverov, kontokorentov, resp. kreditných kariet bez ohľadu na to, či sú aktívne využívané alebo nie. V praxi to znamená, že pokiaľ bude index DTI stanovený na hranici 8, tak klienti s čistým ročným príjmom napr. 8 400 EUR ( vychádzam z priemerného č. mesačného príjmu 700 Eur ) budú môcť mať maximálny dlh ako 8-násobok ročného príjmu, čo v tomto prípade predstavuje sumu 67 200 EUR. Ak by to bola výška úveru na bývanie, tak by klientovi nevyšiel priestor na žiadny spotrebný úver alebo povolené prečerpanie, resp. kreditnú kartu. V prípade ak by mal klient existujúci spotrebný úver vo výške 5 000 EUR, priestor pre úver na bývanie by bol znížený na 62 200 EUR. Jednotlivé opatrenia sú nastavené tak, aby spomaľovali tempo rastu zadlžovania ako aj riziká nezdravého zadlžovania domácností a zároveň aby vedeli klienti svoje úvery splácať aj v prípade, keď budú v blízkej budúcnosti vyššie úrokové sadzby. Plánované opatrenia môžu mnohým klientom výrazne sťažiť situáciu pri riešení financovania kúpy nehnuteľnosti prechodom finančnej rezervy z úrovne 15% na 20%, obmedzenie novoposkytovaných úverov nad 80% LTV a spomínaný index DTI. Ak zhrniem, že aktuálne sme v období s historicky najnižšími úrokovými sadzbami úverov na bývanie v SR a banky aktuálne ponúkajú najnižšie sadzby do 80% LTV, v priemere 1,2% p.a. pri 3-ročnej fixácii, v prípade 5-ročnej fixácie je to v priemere 1,4 % p.a., odporúčal by som klientom, ktorí zvažujú kúpu nehnuteľnosti, riešiť svoju situáciu teraz a zamerať sa na dlhšiu fixáciu úrokových sadzieb minimálne na 5 rokov.  Aktuálny stav podmienok úverov na bývanie je výrazne lepší, ako bude po plánovaných zmenách po 1.7.2018. V súčasnosti banky akceptujú vyšší príjem, s čím súvisí aj maximálna výška úveru a aj nižšie výsledné úrokové sadzby. Preto nečakajte a kontaktujte nás už TERAZ ohľadne najvýhodnejšej hypotéky. Spolupracujeme so všetkými bankami na Slovensku. Porovnáme za Vás ponuky a vyberieme Vám najlepšiu možnosť.  autor článku: Michal SOKOL, odborný garant pre bankový sektor...

 čítaj viac
ÚVERY

Ako našetriť chýbajúcich 20% ceny bytu? Vezmite si „šteniatko na skúšku“!
 V predchádzajúcom blogu o úveroch sme Vás informovali o sprísňujúcich sa podmienkach získania hypotekárneho úveru. Prísnejšími opatreniami sa znižuje tempo rastu zadlžovania Slovákov, ale zároveň to môže výrazne sťažiť možnosť získať prostriedky na vytúžené vlastné bývanie.   Ako teda získať potrebných 20% hotovosti? Doteraz bežný spôsob bolo dofinancovanie drahším spotrebným úverom. Ale po zavedení kritéria DTI (dlh = 8 násobok ročného príjmu) bude ďalšie zadlžovnanie veľmi obtiažne. Máme riešenie pre všetkých, ktorým získanie nehnuteľnosti neponáhľa, napr. študenti a mladé rodiny bývajúce u rodičov. Chcú sa v budúcnosti osamostatniť ale ešte majú 3 roky čas, prípadne nevedia, či by pravidelné splácanie hypotéky zvládli. Ďalej čítajte tento článok aj ak ste rodičia, ktorí sa plánujete v horizonte 5 rokov zbaviť dospievajúcich detí... Zadlžovať sa nie je jediná možnosť, ako získať potrebné prostriedky. Stále tu ostáva rozumnejšie riešenie a to nie je zaťažovanie nášho rodinného rozpočtu ďalším spotrebným úverom, ale možnosť si zvyšnú čiastku našetriť. Sporenie by malo byť akýmsi návykom. Tak ako mesačne platíme splátku za telefón, internet, televíziu, elektrinu a pod., malo by byť pre nás automatické mať nastavený aj trvalý príkaz na šetrenie. Určite je pre niekoho jednoduchšie splácať, ako sporiť, ale podmienky pre získanie úveru sa natoľko sprísňujú, že sporenie je nielen rozumnejším riešením, ale aj jednou z mála možností ako získať potrebnú hotovosť na získanie hypotekárneho úveru. Táto skutočnosť je každopádne pozitívnou zmenou a pri správnom prístupe z nej môžeme vyťažiť maximum. Nielen si našetriť, ale zároveň si otestovať možnosti rodinného rozpočtu, získať akúsi možnosť „šteniatka na skúšku“. Ak už máme hypotéku schválenú a nehnuteľnosť kúpenú, je veľmi neskoro začať sa zamýšľať nad výškou mesačnej splátky. Akýkoľvek dlhší výpadok splácania Vás môže pripraviť o strechu nad hlavou. PRETO je dôležité poznať možnosti nášho rodinného rozpočtu vopred a takouto formou ho aj otestovať. Sporenie môžete aj dočasne prerušiť a nič zlé Vám nehrozí.   Ako teda za krátky čas nasporiť potrebných 20% na získanie hypotekárneho úveru tak, aby to pre nás nebolo záťažou, práve naopak skúškou schopnosti splácať v budúcnosti úver? Koľko si potrebujem odkladať?   Pri kúpe nehnuteľnosti v hodnote 110 000 Eur budeme potrebovať 20% hotovosti, čo je 22 000 Eur. Aj keď sa niekomu môže zdať našetrenie tejto čiastky v priebehu pár rokov nereálne, nie je to tak. Schválením úveru v banke sa začína mesačný kolobeh platenia nielen úveru, ale tiež nákladov s bývaním spojených. Všetko sa nekončí zaplatením mesačnej splátky úveru, ktorá by bola v tomto prípade pri 5 ročnej viazanosti a 30 ročnom úvere cca vo výške 300 Eur. K nákladom tiež treba prirátať mesačnú réžiu, ktorá sa dokáže vyšplhať ozaj do neočakávanej výšky. Predstavme si teda, že tieto mesačné náklady budú vo výške 150 – 200 Eur. Tu už sa dostávame na výšku mesačnej splátky 450 – 500 Eur. Túto splátku musíme pravidelne mesačne platiť.   Tieto čísla by nemali byť pre nás strašiakom, práve naopak. Môžeme sa k tomu postaviť ako k novej príležitosti.   Tým, že budeme nadávať na sprísňujúce sa podmienky nič nezískame, naopak strácame drahocenný čas, za ktorý si môžeme potrebnú sumu našetriť. Radšej si vyskúšajme, či sme schopní splácať výšku našej hypotéky spolu s potrebnými nákladmi na bývanie a začnime si túto čiastku mesačne odkladať bokom. Ako by to teda vyzeralo: Mesačne 500 Eur Vidíme, že už po 3,5 roku pri bežnom zhodnotení okolo 3% našetríme potrebnú sumu 20% ceny bytu – 22.000 Eur. Ak nás ešte stále čas netlačí, či už popri práci študujeme a bývame u rodičov alebo zdieľame spoločné bývanie a v najbližších rokoch to ani neplánujeme zmeniť, na nasporenie požadovanej čiastky máme dlhší čas – napr 5 rokov, postačí nižší mesačný vklad do sporenia – 350 Eur, nakoľko dĺžka sporenia hrá v náš prospech. Mesačný vklad 350 Eur Ak však plánujeme kúpu nehnuteľnosti v kratšom časovom horizonte, napr. v horizonte 2-3 rokov, je potrebné si mesačne odkladať do sporenia viac. (mesačný vklad 600 Eur) Práve v mladšom veku, keď sa ešte nezamýšľame nad budúcnosťou a povinnosťami s ňou spojenými, máme najlepšiu príležitosť sa finančne pripraviť. Náklady na život sú nízke a pred nami je dostatočne dlhé obdobie na vytváranie napríklad aj takejto rezervy potrebnej na kúpu nehnuteľnosti.    V zrelšom veku získať hypotekárny úver s možnosťou splátok na dobu 30 rokov je nereálne a s kratšou dobou, na ktorú si obstarávame úver je spojená aj výška pravidelných mesačných splátok. Napr. 45-ročný klient dostane hypotekárny úver pravdepodobne na dobu maximálne 20 rokov. V prípade hypotekárneho úveru na kúpu rovnako drahého bytu v hodnote 110 000 a rovnakej 5-ročnej viazanosti úrokov hrá doba úveru zaujímavú veličinu, ktorá ovplyvňuje výšku mesačnej splátky tohto úveru. Mesačná splátka tohto úveru bude už o niečo vyššia. Priemerne sa pohybuje cca vo výške 420 Eur. Spolu s režijnými nákladmi na bývanie (vo výške 150 – 200 Eur) je to mesačná splátka 570 – 620 Eur. Je potrebné zvažovať časový horizont kúpy nehnuteľnosti a na základe toho zvoliť správnu výšku splátky a stratégiu.    Z uvedeného vyplýva, že našetriť si potrebných 20% je, možné aj v relatívne krátkom časovom horizonte. Možnosti sporenia sú rôzne. Líšia sa výškou zhodnotenia, dobou viazanosti, možnosťou predčasného výberu aj rizikom investície.   Najdôležitejšie však je ČÍM SKÔR začať! Ak chcete poradiť s tým správnym sporením pre Vás, neváhajte nás kontaktovať. Autor: Jana Lancošová, odborný garant pre sporenie a investície...

 čítaj viac
ÚVERY

5 noviniek na finančnom trhu pre rok 2019
Každoročne sa udeje na finančnom trhu zopár zmien. V nasledujúcom článku sa pozrieme na 5 noviniek týkajúcich sa úverov platných pre rok 2019. 1. Daňový bonus Prvý krát majú klienti, ktorí čerpali od 1.1.2018 úvery na bývanie, možnosť uplatniť si nárok na daňový bonus. Ide o novelizovanú formu štátneho príspevku a príspevku banky pre hypotekárne úvery pre mladých „HUM“, ktoré dnes nesú označenie úvery na bývanie s nárokom na daňový bonus. Aktuálne sa blíži obdobie - koniec januára 2019, kedy sa prvý krát stretneme so žiadosťami o vystavenie potvrdenia o zaplatených úrokoch za predchádzajúce obdobie t.j. rok 2018. Pripravili sme rekapituláciu k daňovému bonusu pre klienta: Daňový bonus na zaplatené úroky si môže daňovník uplatniť po skončení zdaňovacieho obdobia u zamestnávateľa, ktorý je platiteľom dane, v ročnom zúčtovaní alebo osobne prostredníctvom daňového priznania u správcu dane. Podkladom na uplatnenie daňového bonusu je oficiálny doklad vystavený bankou ako Potvrdenie ku daňovému zvýhodneniu na zaplatené úroky. Banky vystavujú potvrdenie bezplatne na základe žiadosti klienta, ktorú podá na pobočke banky. Klienti s internetbankingom budú mať toto potvrdenie vygenerované na stiahnutie v internetbankingu. Takto majú klienti možnosť získať daňový bonus, avšak ako 50% z výšky zaplatených úrokov za zdaňovacie obdobie maximálne 400 Eur ročne. 2. Dokladovanie príjmov podnikateľov žiadajúcich o úvery Zmenou prešlo aj dokladovanie príjmov pre podnikateľov. Z dôvodu úpravy pravidiel zo strany Finančnej správy SR dochádza s účinnosťou od 1.1.2019 k zjednoteniu potvrdzovania dokladov k príjmom pre podnikateľov. Počas roka 2018 v prípade, keď podnikateľ žiadal o úver, musel doložiť potvrdzujúci doklad o príjme na základe podaného daňového priznania na konkrétnom tlačive banky, v ktorej žiadal o úver. Pre tieto účely Finančná správa zaviedla dve nové štandardizované zjednotené tlačivá pre potvrdzovanie príjmu na základe daňového priznania (verzia pre fyzické osoby a verzia pre právnické osoby). Obsah a forma tlačív bola dohodnutá a odsúhlasená Slovenskou asociáciou bánk a Finančnou správou SR. Potvrdené tlačivo od správcu dane klient následne predloží banke spolu s ostatnými povinnými dokladmi k posúdeniu príjmu z podnikania.  3. DTI, LTV a ďalšie skratky od NBS Počas roka 2018 sa pri poskytovaní úverov uplatňovali viaceré opatrenia Národnej Banky Slovenska. Ako ovplyvňujú úverový trh sme vysvetlili v našom minulom článku:  https://www.universal.sk/blog/prisnejsie-podmienky-pre-uvery-na-byvanie-v-roku-2018 Treba však myslieť na to, že aj tieto opatrenia sa postupne menia a sprísňujú.  Dôležité je poznamenať, že limit na maximálny podiel nových úverov s indexom DTI_8 sa znižuje z 15% na 10%. To znamená, že sa znižuje možnosť získať plánovaný úver, v prípade, ak klient žiada vyššiu výšku úveru ako je jeho 8-násobok čistého ročného príjmu. Druhou zmenou je limit pre maximálny podiel úverov s LTV vyšším ako 80%, ktorý sa znižuje z doterajších 30% na 25%. Aj tieto faktory výrazne ovplyvňujú procesy schvaľovania, preto je výhodné sa vždy poradiť s našimi sprostredkovateľmi, ktorí pracujú so všetkými potrebnými parametrami. 4. Stále sú k dispozícii nižšie úrokové sadzby ako priemer Podľa štatistík NBS za rok 2018 bola priemerná úroková sadzba pre novo poskytnuté úvery na bývanie s fixáciou úrokovej sadzby od 1 do 5 rokov na úrovni 1,56 %. V mesiaci Január 2019 už boli vyhlásené nové kampane bánk, ktoré nám naďalej poskytujú úrokové sadzby aj podpriemer, dokonca aj pod úroveň 1%. Pri vyšších fixáciách už došlo k miernemu navýšeniu, ktoré bude postupovať v priebehu roka. Preto ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti resp. máte existujúci úver, neváhajte nás kontaktovať a my vám pomôžeme získať najvýhodnejší úver na bývanie. 5. Inovácie, online technológie a úvery Dnešný svet online technológii hrá významnú úlohu na každom trhu. Výnimkou nie je ani finančný trh. Dnes už má takmer každá banka svoj internet banking resp. mobilnú aplikáciu. Inovácie nám prinášajú možnosti vytvárania rôznych zmien, prehľadov, príkazov a nastavení na našich osobných účtoch priamo z nášho domova. Dnes už je možné vybaviť aj úver prostredníctvom online portálov či mobilných aplikácii a UNIVERSAL maklérsky dom a.s. je toho je súčasťou. Okrem vlastnej aplikácie Išanón, ktorú majú klienti bezplatne, vedia naši sprostredkovatelia vybaviť výhodné úvery aj prostredníctvom všetkých aktuálne dostupných online portálov a aplikácii, ktoré sú na finančnom trhu k dispozícii. Preto neváhajte a príďte sa poradiť na ktorúkoľvek našu pobočku na celom území SR.  Autor: Michal Sokol, Odborný garant pre bankový sektor...

 čítaj viac
Potrebujete pomôcť?
+ 421 903 292 292
sieť pobočiek
kontakt

e-mail: ustredie@universal.sk
Potrebujete pomôcť?: + 421 903 292 292
tel: 02/59206211

Zodpovedná osoba pre potreby GDPR:
Ing. Juraj Lanc
tel: +421 908 865 401
e-mail: zodpovednaosoba@universal.sk

INTRANET LOGIN

WEBMAIL