5 rád ako si výhodne zabezpečiť financovanie bývania

26. 11. 2018, Blog, úvery

 Autor: Michal Sokol 

Stavebné sporenie od roku 2019

Z minulosti bolo zvykom zabezpečiť si financovanie svojho plánovaného bývania stavebným sporením. Ide o dobrý krok ako sa nachystať splácať určitý záväzok do budúcna, keď už príde na splácanie úverov. Ľudia si sporili a mali predpoklad získať výhodný stavebný úver a zároveň poberať štátnu prémiu.

Od 1.1.2019 klesne štátna prémia v stavebnom sporení na 2,5% maximálne však 70 EUR a bude potrebné ročne sporiť resp. vkladať dvojnásobok ako doteraz čo predstavuje 2 800 EUR. Získať túto prémiu môže len vybraná skupina klientov, ktorých príjem nepresiahne 1,3 násobok priemernej hrubej mzdy v hospodárstve. Dá sa povedať, že klienti na stavebné sporenie nebudú mať dostatočnú motiváciu, pretože prémiu nedostanú a preto bude treba hľadať ďalšiu cestu ako sa dopracovať k financovaniu svojho bývania. 

Plánovanie

Moderný klient vie byť pripravený aj inak a dokonca výhodnejšie. Väčšina Slovákov je stále zvyknutá radšej si požičať a splácať ako si najprv dopredu sporiť. Ďalším rozdielom je sporenie medzi odkladaním si na účet, prípadne pod „vankúš“, alebo sporiť a zhodnocovať svoje úspory, ktoré budú prospešné o pár rokov.

Túto formu oceňuje čoraz viac klientov a zmysel prichádza aj pri úveroch na bývanie, ktoré sú oklieštené opatreniami NBS. ( Prečítajte si vplyv opatrení NBS v našom minulom článku: https://www.universal.sk/blog/ako-efektivnejsie-splacat-svoj-uver )

Práve sporením klienti vedia efektívne našetriť finančné prostriedky a nebudú tak musieť čerpať vysoké % financovania a dopracujú sa tak k tým najnižším komunikovaným ú.s. na trhu úverov.

Prehľad

Mať informácie je výhra. Aktuálne je priemer všetkých ú.s. novo poskytnutých úverov na úrovni 1,5%. Rozdiel v jednotlivých bankách je minimálny a preto je potrebné sledovať ostatné náklady a výdavky spojené s úverom.

Dnešný online svet nám poskytuje mať prehľad o svojich príjmoch a výdavkoch prostredníctvom elektronických výpisov z účtov, pre zdatnejších cez mobilné aplikácie. Je dobré si spraviť sumár, kde a koľko míňame svoje zarobené peniaze. Častokrát zistíme, že vieme na niektorých položkách ušetriť aj desiatky EUR. Otázka ale je, vieme koľko nás stojí tento prehľad? Málokto myslí na to, že aj vedenie účtu môže niečo stáť. Taktiež to môžu byť prichádzajúce sms správy za platby, ktoré realizujeme v bežnom živote. 

Ďalšie náklady spojené s úverom môžu byť poplatok za poskytnutie úveru, poplatok za návrh na vklad záložného práva na katastri, znalecký posudok alebo pokuta za predčasné splatenie svojho úveru pri refinancovaní.

Netreba zabudnúť ani na poistenie nehnuteľnosti, ktoré je vždy potrebné vinkulovať v prospech banky a tak zvoliť najlepší produkt pre klienta.

Tu prichádzajú na rad cenné informácie, kde najlepšie poradí sprostredkovateľ, ktorý pozná aktuálne prebiehajúce kampane bánk a vie, ktorý z možných poplatkov banky preplácajú klientom v rámci benefitov, vďaka ktorým je možné ušetriť až stovky eur.  

Výber účelu pri nehnuteľnosti

V prvej polovici 2018 vznikol výrazný mediálny ošiaľ ohľadom nachystaných opatrení NBS pri poskytovaní úverov na bývanie. V snahe získať čo najvýhodnejšie podmienky, tak klienti unáhlili svoje rozhodnutia pri výbere nehnuteľností. Dôležitú úlohu zohráva účel, či klienti chcú v kupovanej nehnuteľnosti bývať resp. ju prenajímať alebo za účelom zhodnotenia finančných prostriedkov následným predajom. Rozdiel je z časového hľadiska a tomu nastavenia fixácie úrokovej sadzby. Aj tento faktor je dôležitý, nakoľko je priamo úmerne viazaný na výšku úrokovej sadzby a tým aj mesačnou splátkou.

Postup a výber banky

Pri výbere svojho bývania by mal byť prvý krok overenie svojich finančných možností a nie výber nehnuteľnosti. Online kalkulačky na webe bánk sú veľmi orientačné a takýto výpočet približnej mesačnej splátky nie je postačujúci, nakoľko klient nevie svoju maximálnu hranicu a akú výšku úveru mu banka vie poskytnúť.

Preto je potrebné prepočítať svoje možnosti so sprostredkovateľom, ktorý s klientom prepočíta, akú veľkú čiastku bude banka vedieť poskytnúť a koľko bude potrebné doložiť z vlastných zdrojov a až potom by mal klient začať hľadať konkrétnu nehnuteľnosť.

V snahe získať čo najväčší podiel z koláča na bankovom trhu banky používajú mediálne kampane, aby oslovili čo najväčší počet ľudí. 

Každý dnešný klient môže byť ovplyvnený reklamami s vidinou čo najnižšej úrokovej sadzby, pričom nie vždy je tá najnižšia aj najvýhodnejšia. ( prečítajte si náš článok o efektívnosti najnižšej úrokovej sadzby https://www.universal.sk/blog/oplati-sa-ziskat-vzdy-najnizsi-urok-menej-nemusi-byt-menej )

Pri výbere banky je preto potrebné zvážiť okrem samotnej úrokovej sadzby aj bankové poistenie úveru, ktoré môže byť často krát viazané na výslednú ú.s. 

Ak chcete poradiť s tým správnym výberom úveru na bývanie, neváhajte nás kontaktovať.

okres
ĎAKUJEME VAŠA SPRÁVA BOLA ODOSLANÁ...
PRI ODOSIELANÍ SPRÁVY DOŠLO K CHYBE...
ÚVERY

Prísnejšie podmienky pre úvery na bývanie v roku 2018
Ak plánujete kúpiť byt alebo zobrať si hypotéku, TERAZ je ten správny čas! Už od 1. 7. 2018 Národná banka Slovenska výrazne zhorší podmienky poskytovania a zníži výšku ponúkanej hypotéky. Tempo rastu zadlžovania Slovákov začala postupnými opatreniami NBS intenzívne zmierňovať začiatkom roka 2017. Výrazným opatrením bolo zavedenie finančnej rezervy, stresové vnímanie klientov známe ako „stress test“ a zahrnutie kreditných kariet a povolených prečerpaní bez ohľadu na ich využívanie do výdavkov.  Od 1.1.2018 je hranica finančnej rezervy 15%, čo predstavuje situáciu, ak klient poberá priemerný čistý mesačný príjem 700 EUR, tak môže žiadať úver na bývanie v maximálnej výške približne 96 000 €, čo umožňujú aj aktuálne historicky najnižšie úrokové sadzby úverov na bývanie.  Porovnanie vplyvu finančnej rezervy na žiadateľa bez záväzkov, detí a partnera o úver v čase: V priebehu pol roka a jedného dňa vidíme, že ten istý klient s rovnakou východiskovou situáciou bude môcť žiadať o úver na bývanie po 1.7.2018 vo výške takmer o 12 tisíc EUR menej ako keby žiadal v decembri 2017. Ďalšie opatrenie NBS plánuje zaviesť od 1.7.2018 ako ukazovateľ DTI „Debt-to-Income“, čo predstavuje pomer dlhu k ročným príjmom klientov. V tomto prípade sa zahrňuje nielen dlh z úverov na bývanie, ale všetky existujúce záväzky vrátane spotrebných, stavebných úverov, kontokorentov, resp. kreditných kariet bez ohľadu na to, či sú aktívne využívané alebo nie. V praxi to znamená, že pokiaľ bude index DTI stanovený na hranici 8, tak klienti s čistým ročným príjmom napr. 8 400 EUR ( vychádzam z priemerného č. mesačného príjmu 700 Eur ) budú môcť mať maximálny dlh ako 8-násobok ročného príjmu, čo v tomto prípade predstavuje sumu 67 200 EUR. Ak by to bola výška úveru na bývanie, tak by klientovi nevyšiel priestor na žiadny spotrebný úver alebo povolené prečerpanie, resp. kreditnú kartu. V prípade ak by mal klient existujúci spotrebný úver vo výške 5 000 EUR, priestor pre úver na bývanie by bol znížený na 62 200 EUR. Jednotlivé opatrenia sú nastavené tak, aby spomaľovali tempo rastu zadlžovania ako aj riziká nezdravého zadlžovania domácností a zároveň aby vedeli klienti svoje úvery splácať aj v prípade, keď budú v blízkej budúcnosti vyššie úrokové sadzby. Plánované opatrenia môžu mnohým klientom výrazne sťažiť situáciu pri riešení financovania kúpy nehnuteľnosti prechodom finančnej rezervy z úrovne 15% na 20%, obmedzenie novoposkytovaných úverov nad 80% LTV a spomínaný index DTI. Ak zhrniem, že aktuálne sme v období s historicky najnižšími úrokovými sadzbami úverov na bývanie v SR a banky aktuálne ponúkajú najnižšie sadzby do 80% LTV, v priemere 1,2% p.a. pri 3-ročnej fixácii, v prípade 5-ročnej fixácie je to v priemere 1,4 % p.a., odporúčal by som klientom, ktorí zvažujú kúpu nehnuteľnosti, riešiť svoju situáciu teraz a zamerať sa na dlhšiu fixáciu úrokových sadzieb minimálne na 5 rokov.  Aktuálny stav podmienok úverov na bývanie je výrazne lepší, ako bude po plánovaných zmenách po 1.7.2018. V súčasnosti banky akceptujú vyšší príjem, s čím súvisí aj maximálna výška úveru a aj nižšie výsledné úrokové sadzby. Preto nečakajte a kontaktujte nás už TERAZ ohľadne najvýhodnejšej hypotéky. Spolupracujeme so všetkými bankami na Slovensku. Porovnáme za Vás ponuky a vyberieme Vám najlepšiu možnosť.  autor článku: Michal SOKOL, odborný garant pre bankový sektor...

 čítaj viac
ÚVERY

Oplatí sa získať vždy najnižší úrok? Menej nemusí byť menej…
V súčastnosti banky prinášajú rekordne nízke úroky na hypotéky. Aký úrok si v banke radšej vyberiete – 1,09% alebo 1,49%? Najnižšia úroková sadzba je podmienená bankovým poistením takmer vo všetkých bankách.  Možnosti v bankách sú nasledovné: Žiadaná výška úveru 100 000 € s dobou splatnosti 30 rokov, bankové poistenie klient bude platiť buď koeficientom z mesačnej splátky alebo koeficientom z celej výšky úveru rozrátaného do mesačnej splátky  V prvom prípade klient zaplatí cenu poistenia v rámci mesačnej splátky úveru: Takto klient síce dostane jednu z najnižších úrokových sadzieb ale samotná mesačná splátka ho vyjde o niekoľko desiatok eur viac.  Čo je však dôležité klient je limitovaný prednastaveným balíkom bankových pripoistení, pričom nemusí poznať všetky výluky poistenia a taktiež nemusí mať prehľad pri ktorých všetkých životných udalostiach je naozaj krytý. Druhý prípad je ešte zradnejší. Cena poistenia sa pripočíta k celkovej výške úveru. Čím vyšší úver tým vyššie poistné a zároveň je limitované predvoleným balíkom pripoistení a dĺžkou poistného obdobia na 5 rokov.  Klient sa síce vďaka bankovému poisteniu dostane na najnižšiu výslednú úrokovú sadzbu napr. 1,09%, dokonca s nižšou mesačnou splátkou 335,56 € ale rozdiel je skrytý inde. Cena poistenia sa prejaví vo vyššom zostatku po 5 rokoch približne o 1 800 €.  Klient je teda poistený iba 5 rokov, splácať túto poistku bude podstatne dlhšie. Za týchto 5 rokov sa môže zmeniť zdravotný stav klienta a následná poistka bude oveľa drahšia, príp. sa klient už ďalej nebude môcť poistiť vôbec.  Preto odporúčam k úverom na bývanie nehľadať za každú cenu len najnižšiu úrokovú sadzbu vďaka bankovému poisteniu ale kombináciu samostatného rizikového životného poistenia a správne nastaveného sporenia, ktoré zabezpečia klientom komplexné krytie a zároveň stabilnú finančnú situáciu počas celej doby splatnosti. Ak chcete poradiť s tým správnym výberom úveru na bývanie, rizikovým poistením a sporením, neváhajte nás kontaktovať. Michal SOKOL, odborný garant pre bankový sektor...

 čítaj viac
ÚVERY

Bude sa zvýšenie finančnej rezervy pri hypotéke týkať každého klienta?
NBS od nového roka opäť sprísňuje podmienky pre získanie hypotekárnych úverov, resp. úverov na bývanie zabezpečených nehnuteľnosťou. Národná banka sa opäť snaží spomaliť rýchly rast zadlžovania obyvateľstva na Slovensku tým, že sprísňuje kritérium tzv. finančnej rezervy. To znamená, že väčšina klientov dostane od nového roka podstatne nižšiu hypotéku, akú by dostali ešte v tomto roku. Sú ale klienti, ktorých táto zmena neovplyvní. Ide o ľudí s vyšším príjmom a hlavne mladých ľudí, ktorí si berú hypotéku na dlhú dobu. Maximálna výška hypotéky sa totiž stanovuje podľa dvoch hlavných kritérií. Jedno kritérium je práve to, kde sa odrátava od príjmu klienta finančná rezerva (40% od nového roka), životné minimá klienta, spolužiadateľov, detí a záväzky klienta. Z toho nám zostane tzv. disponibilný príjem, od ktorého sa potom odvíja maximálna výška hypotéky.   Druhé kritérium DTI8 (Debt To Income) je osemnásobok priemerného ročného čistého príjmu a tak isto nám vyjde maximálna možná výška úveru. Banka potom dané ukazovatele porovná a klientovi poskytne hypotéku podľa toho, ktorý ukazovateľ má nižšiu hodnotu. Je ale treba dávať pozor, keď si chce klient prepočítať, koľko dostane maximálne úver, že banka ešte aj tieto hodnoty často znižuje na základe tzv. demografických údajov klienta (zamestnanie, vzdelanie, vek). Takže keď uvedené hodnoty vyrátame a zoberieme tú nižšiu z nich, tak nám vyjde skôr údaj koľko klient hypotéku určite nedostane.   Ako vidíte, v uvedenom príklade som porovnal, koľko by klient dostal v tomto roku a koľko maximálne dostane v novom roku pri rôznych dobách splatnosti úveru. Červeným som vyznačil nižšiu hodnotu, ktorou sa riadi banka. Z príkladu vyplýva, že do roku 2020 bol väčšinou nižší faktor DTI. Od nového roka sa to otočí a pri kratších dobách splatnosti dostanú klienti väčšinou oveľa nižší úver, ako by dostali teraz.  Ale ako som už spomínal, klientov, ktorí si berú úver na 30 rokov, táto zmena väčšinou neovplyvní. Autor článku: Vladimír Mandzák, námestník pre bankový sektor...

 čítaj viac
Potrebujete pomôcť?
+ 421 903 292 292
sieť pobočiek
kontakt

e-mail: ustredie@universal.sk
Potrebujete pomôcť?: + 421 903 292 292
tel: 02/59206211

Zodpovedná osoba pre potreby GDPR:
Ing. Juraj Lanc
tel: +421 908 865 401
e-mail: zodpovednaosoba@universal.sk

INTRANET LOGIN

WEBMAIL